Koupit byt, nebo jít (s investicí) do nájmu?

Bydlení řešíme všichni a jsou to dlouhodobá rozhodnutí o ohromném množství peněz. Proto se vyplatí se zamyslet nad otázkou bydlení minimálně stejně důkladně, jako v případě akciových a jiných investic. Co tedy dělat, pokud nové bydlení přijde na přetřes právě teď, v době velmi vysokých cen i nájmů? My aktuálně stojíme před takovým rozhodnutím – pojďme se tedy podívat, jak v tomhle směru uvažujeme a jakou jsme zvolili strategii. Dost možná jde o největší investiční rozhodnutí následujících dekád. Uff.

Věc se vyvinula poměrně vtipně. Náš malý byt v širším centru Prahy jsme koupili v prehistorii roku 2011, tedy v době relativně nízkých cen, a naučil nás spoustu užitečných věcí, jako oškrabávání barvy z oken, pokládku nové podlahy, design kuchyňské linky pomocí cosinové věty s přesností na 1° nebo instalaci trámů na výrobu toho nejlepšího pražského podhledu od Karláku na jih. Taky jsme v něm udělali doktoráty, takže celkově silnější emocionální vazba. No a teď jsme se rozhodli, z důvodů osobních, praktických a metafyzických, ho prodat. Vlastně už je prodaný. Suma sumárum složené roční zhodnocení 10,0 % pa. po dani. Plus ušetřený nájem okolo 5–6% pa. Naše první a hned poměrně dost úspěšná investice. 🙂 No, ale teď řešíme, co dál. Ceny bytů v Praze i za Prahou na špici, nájmy šílené. Třicítka za zády, na účtu prachy a de facto bezdomovci. Takže smajlík dolů 🙁

Koupit, či nekoupit?

Co tedy teď? Člověk má nějaké peníze a řeší, jestli je výhodnější za současných cen koupit byt, nebo jít do nájmu. Byt je investice jako každá jiná. Zamysleli jsme se tedy s co nejotevřenější myslí, ignorujíce naše zažité vzorce uvažování, o naší budoucnosti.

Koupit, či nekoupit? To je to, oč tu běží!
Je důstojnější trpělivě snášet
kopance, rány, facky vlastníka,
nebo se vrhnout proti moři útrap
a rázem všechno skončit? Koupit, spát!
Nic víc. Ten spánek uspí bolest srdce,
ukončí všechna investiční trápení
lidského těla. Jaké větší přání
by investor mohl mít? Koupit, spát, čekat.

(Skejwi a Shakespeare, koláž)

Samozřejmě první myšlenka byla: nájem je vyhazování peněz okna, vlastní bydlení je vždy výhodnější. Ale to je pravda jen z části. Byt, i když pro vlastní bydlení, je pořád jenom investice, která má svůj výnos, svá rizika, likviditu a také nefinanční aspekty.

Koupě bytu přináší návratnost prostřednictvím zhodnocení majetku a výnosu z nájmu. Pokud v něm budeme bydlet sami, tak nájem nezískáme, ale také nezaplatíme (stejně tak bychom mohli kasírovat nájemné a jít bydlet jinam). Jinými slovy, pokud koupě bytu bude mít horší výnos nebo bude jinak nevýhodná oproti jiným druhům investice, je lepší jít do nájmu a nechat si ho zaplatit z výnosu kapitálu nainvestovaného například do akcií. Otázka je tedy formulovaná takto: koupit byt v Praze na vlastní bydlení, nebo připravené peníze zainvestovat jinak a výnos využít na pokrytí nájemného?

Je potřeba připomenout, že scénář, který rozebíráme, je ten, kdy investor má peníze na koupi bytu připravené v cashi. Pokud by se do úvah zahrnula hypotéka, vše se změní. Hypotéka umožňuje relativně levné vypůjčení velkého množství peněz na investici do bytu, která ponese jistě větší zhodnocení než hypoteční náklady.

Bytová otázka v Praze

Nejdřív bylo nutné ujasnit si, jak je to s výnosem z bytů v Praze, jaká je jejich současná valuace a jaký je očekávané a možné zhodnocení. Hlavní data jsme tahali z překvapivě rozsáhlé průběžné analýzy realitky Toplak (Re/Max), jejíž grafy citujeme níže. Každému, kdo bytovou otázku aktuálně řeší, a to nejen v Praze, doporučujeme jejich sekci Poradna důkladně projít.

Vývoj realizovaných cen bytů v Praze, hrubých pražských mezd a indexu mzdy/m2. (Zdroj: Re/Max)

Jak je vidět výše, ceny bytů v Praze aktuálně dosahují historického vrcholu, i když index dostupnosti bydlení není ještě tak špatný jako v píku předkrizového roku 2008, a to díky velkému růstu platů v posledních letech. Další zajímavý postřeh je, že propad cen po roce 2008 byl o cca 27% (srovnej S&P500 o 50%) a návrat na původní hladinu trval okolo 8 let (S&P500: 5,5 roku). Od píku do součastnosti, tedy za 10 let, se nemovitosti v Praze zhodnotily o 29%, tedy ročně o složených 2,6%. S&P500 se za tu dobu zhodnotil o 87%, ročně o 6,5%. Inflace není v obou případech započítána.

Počet let, během nichž výnos z nájmu pokryje pořizovací náklady na byt. (Zdroj: Re/Max)

Výnos z zájmu pražských bytů shrnuje další graf, z něhož vyplývá, že až na výrazné zlevnění bytů okolo roku 2011 je návratnost nájmů plus mínus stejná. Z toho plyne, že nájemné za celou dobu sledovalo výrazný růst cen a poměr cena/nájem teď není nějak výrazně výhodnější než před osmi lety. Druhý závěr je, že roční výnos z nájmů je cca 4,3% pa.

Oba scénáře se při hrubém pohledu jeví za posledních deset let více méně podobně výkonné. Pojďme to namodelovat trochu detailněji.

Budoucí vývoj: byt v Praze vs. akcie

Hádat budoucí vývoj nemovitostního trhu v Praze a v ČR je těžké. Na jednu stranu máme obavy. Například utahování hypoték ze strany ČNB se už projevuje, lidi nedostávají hypotéky nad 6 MKč a z vlastní zkušenosti po obchůzkách bytů víme, že jdou jako šílení po čemkoli, co je pod touhle hranicí. Pokud se objeví 3+kk za 5 MKč, neřeší se nic a kupuje se to. Zájemců jsou desítky na byt, vyhrává ten s nejvyšší nabídkou. Byty mnohdy bývají v dost zbědovaném stavu nebo na radiále.

Všichni taky čekáme na krizi, která snad nebude tak drsná jako ta minulá, ale stejně. Platy půjdou dolů. Developeři slibují dokončení administrativního řízení pro velké projekty, jako třeba ten na smíchovském nádraží. Tohle všechno spolu s tím, že koupě bytu je už téměř nedostupná i pro dobře situovanou pražskou střední třídu, nečekáme tak strmý nárůst cen jako doposud. Spíš lokální pokles.

Naproti tomu hraje roli ta naše Mater urbium – Praha už dneska patří mezi nejrozvinutější evropské regiony se službami, cenami, kulturou a vůbec atraktivitou na úrovni jiných západních velkoměst. Často jsem se cítil v Berlíně, Kolíně nebo největších francouzských městech (vyjma Paříže) ve stejné cenové hladině. V mnoha žebříčcích kvality života nebo ekonomického výkonu na obyvatele Praha předčí i západní hlavní města vyjma Londýna a na východ od nás je volbou číslo jedna mezi studenty nebo kvalifikovanými lidmi uvažujícími o přestěhování. Proces urbanizace v ČR bude jistě dál pokračovat. Praha bude stále silně atraktivní a v dlouhém horizontu budou ceny dál růst, sledujíce růst tvorby nadhodnoty v tomhle regionu.

Výnosy z nákupu bytu v Praze v hodnotě 6 milionů Kč za horizont 10 let. Uvažovány jsou různé scénáře zhodnocení podle dosavadního vývoje. Další náklady jsou uvedeny pravo.

V tabulce výše tedy modeluju různé scénáře vývoje cen bytů. Uvažují se náklady na daň při případném prodeji (realizace zisku), fond oprav a další. Horizont je 10 let, po kterém chceme život zhodnotit a možná změnit práci, bydliště atd., jak jsme nastiňovali v článku o investičním plánování. Jako nejpravděpodobnější scénář nám připadá Růst jako platy nebo Růst jako ceny 2008–2018, protože tak střemhlavý vývoj jako v posledních letech se snad už ani uvažovat nedá. Pokles nám nepřijde pravděpodobný z důvodů uvedených výše.

Výkonnost akciových investic v hodnotě 6 milionů a ve srovnatelném horizontu 10 let. Výnos je počítán na základě dlouhodobých statistic a je připočtena inflace cca 2,5% pa., aby byl nominální výnos srovnatelný s daty v předchozí tabulce.

Druhou možností je místo koupě bytu investování peněz do klasických aktiv, jako jsou akcie. Předpokládané výnosy shrnuje tabulka výše. Data jsem čerpal z mé analýzy historické výkonnosti a připočítal očekávanou inflaci 2,5% ročně (data byla původně očištěna o inflaci). Scénáře jsou konzervativní spořák, průměrný akciový výnos a 10% a 90% percentily výkonnosti. Reálné portfolio vychází z rozložení 25% Mintos P2P (11% pa.), 25% české akcie (divi výnos 6,7% pa. + zhodnocení 1,5%), široké akciové ETF (9,3%) a růstově dividendové americké a evropské akcie (divi výnos 3% a 6,7% zhodnocení).


Srovnání investice do vlastního bydlení a do akcií pro různé kombinace scénářů za horizont 10 let s parametry uvedenými v tabulkách výše. Kladné hodnoty znamenají výhodnější koupi bytu, záporné značí, že výhodnější jsou akcie. Nejpravděpodobnější scénáře jsem označil tučně.

Srovnání obou přístupů vidíte v této tabulce. Na jedné straně (nahoře) koupě bytu, neplatí se kromě fondu oprav žádný nájem, celkový zisk vyplývá ze scénáře zhodnocení nemovitosti. Druhá možnost investice stejné částky do trhů a nutnost platit nájemné ve výši 25 000 Kč/měsíčně, které jsme si empiricky ověřili jako rozumné. Kladné a černé hodnoty znamenají, že výhodnější je koupě bytu, záporné a červené zase výhodnější investování do akcií.

Jak vidíte sami, pokud vezmeme průměrné reálně sestavené portfolio a historické průměrné výnosy, je investice do akcií vždycky výhodnější volba, bez ohledu na to, jak se nemovitosti budou zhodnocovat. Ano, je to jen hrubý odhad, ale ukazuje, pokud má člověk koule investovat takovou částku do volatilního aktiva, nebude to tak špatný nápad. Taková investice pokryje nájem a i tak vydělá víc, než zhodnocení nemovitosti. Samozřejmě je tu víc faktorů, které shrnu úplně na konci článku.

Zatím tedy závěr: investice do akcií místo koupě bytu je sice neobvyklé a odvážné rozhodnutí, ale zároveň poměrně racionální.

Nájem a koupě: rozdíl v kvalitě a kvantitě

Ok, teď trochu k tomu nájemnímu bydlení. Jsme s přítelem oba odchovanci klasické střední třídy, která v ČR téměr bez výjimek bydlí v bytech/domech vlastních. Pronájmy prostě nefrčí a mají mírně punc nějaké finanční nesoběstačnosti. Do nájmu jdou lidi, když už fakt není zbytí. Ale není tenhle pohled moc stereotypní a dává vždycky smysl?

Mám zkušenosti s prací v Německu a tam 90% lidí bydlí v nájmech. I když mají příjmy >6 tisíc eur měsíčně, tak bydlí v hezkých velkých pronajatých bytech. Všechno je to jenom kulturně podmíněné. Pokud má člověk prachy, nemusí být jejich investice do vlastního bydlení tou nejlepší.

V Praze nájmy dávají aktuálně ještě větší smysl. Prochodili jsme už mnoho bytů na prodej. A teď jsme začali koukat i na nájmy. A výsledek? Za týden se objeví na inzertních portálech asi přesně 1 byt, který odpovídá nějakým našim nepřehnaným požadavkům. A asi 30 nájemních. Byty k prodeji jsou buď (a nebo zároveň) malé, tmavé, na konečných metra nebo mimo něj, na rušných ulicích, v polodezolátním stavu nebo výrazně přes 6 mega (a to si připočítejme čtvrt milionu daň). Jak jsem už říkal, lidé jdou po čemkoli pod 6 milionů jako kobylky. Desítky zájemců o byt. Čas na rozhodnutí o investici vašeho života je cca jeden den, než to přehodí někomu jinému. Mno, takhle se investiční rozvaha nedělá, sorry jako.

Naproti tomu za nájem 25 tisíc je možné bydlet ve stometrovém bytě v užším centru Prahy. Muzem, Vinohrady, Václavák, Náplavka, Národka, Smíchov atd. Byty jsou zrekonstruované a mívají balkony a další příjemné bonusy. A pokud se ukáže, že před tím Lidlem pod bytem permanentně štěkají čoklové, což vám dojde až po delší době, není problém dát nájmu ave a jít jinam.

Výhody a nevýhody obou scénářů

Abych už článek moc neprotahoval, shrnu výhody a nevýhody obou přístupů do tabulky.

 Koupě bytuNájem + investice
Finanční bilanceporovnatelná, mírně podvýkonnéporovnatelná, lehce výkonnější
Kvalita bydlení a lokalitynic moc, okraje širšího centra, před rekonstrukcívyšší, užší i širší centrum, rekonstruované
Likviditamizerná, prodej trvá půl rokuvysoká
Volatilita majetkustřední, kvůli likviditě průměrovanávyšší
Odolnost ke kolapsu při krizivyšší, v roce 2008 cca -27%střední, SP500 v roce 2008 cca -50%, diverzifikace může pomoct
Míra diverzifikaceextrémně nízká, vše na jedné kartě, skryté vady se objeví po letechpodle rozvahy, může být velmi vysoká
Jistota bydlenívysokástřední, podle kvality nájemní smlouvy
Mobilitastřední, nutnost pronajímat koupený bytvysoká, v závislosti na výpovědní lhůtě
Pasivní příjem z majetkučasová investice na začátku i v průběhu pronájmuskutečně pasivní, časová investice jen zpočátku při tvorbě strategie
Možnost přizpůsobit si bydlenívysoká, člověk se v bytě může stavebně realizovatnízká, vše na domluvě s majitelem, navíc jde o zhodnocování jeho majetku
Kvalita spánkuvysoká, člověk nekontroluje cenu bytu, má jistotu bydleníVolatilní, úměrná psychickému tréninku, velikost majetku indexovaná na denní bázi, neshoda s majitelem může být nepříjemná

Co z toho plyne ve výsledku? Začínáme se silněji klonit k té avantgardní variantě nájem+investice. Pokud se pro to opravdu finálně rozhodneme, bude to velká zkouška naší investiční odolnosti a odhodlanosti 🙂 Ale zároveň šance zařídit si život trochu jinak, než je obvyklé, což nemusí být zas tak špatné. Ostatně, v mnohém už teď jdeme proti proudu. Tak snad nás nečekají peřeje. 🙂

9 komentářů: „Koupit byt, nebo jít (s investicí) do nájmu?

  • 20. 3. 2019 (22:06)
    Permalink

    Ahoj, klobouk dolu před takovou racionální analýzou. Jakmile se jedná o investici do vlastního bytu, tak tam hraje dost velkou roli ta psychická stránka a silné pocity, ale když se od toho člověk dokáže dostatečně oprostit a věřit číslům (jako ty zde) tak je téměř evidentní, že je lepší varianta bydlení v podnájmu. Ať se vám bydlí fajn, nezávisle na rozhodnutí 🙂

    Reagovat
    • 20. 3. 2019 (22:36)
      Permalink

      Díky, Jamesi, za reakci 🙂 Přesně tak, je to hodně o psychice a emocích. Bylo by asi trochu jednodušší byt koupit, než ty peníze na vlastní triko nějak inteligentně hodit na trh. Ani nás nenapadlo, co všechno nám bude muset projít hlavou, než se budeme moct zodpovědně rozhodnout. Možná tohle se mi na investování začíná líbit ze všeho nejvíc – že tím fakt poznáš sám sebe. 🙂

      Až se někde usídlíme, možná sem hodím nějakou fotku.

      Reagovat
  • 22. 3. 2019 (15:23)
    Permalink

    Ahoj,
    děkuji za zajímavou analýzu.
    Ono to je pěkné, leč obávám se, že nejdůležitější věc jsi zmínil hned na začátku.

    „Je potřeba připomenout, že scénář, který rozebíráme, je ten, kdy investor má peníze na koupi bytu připravené v cashi. Pokud by se do úvah zahrnula hypotéka, vše se změní. Hypotéka umožňuje relativně levné vypůjčení velkého množství peněz na investici do bytu, která ponese jistě větší zhodnocení než hypoteční náklady.“

    Pokud můžeš mít k dispozici za 1M vlastního 4M kapitálu za 2,5% , tak to snadno porazí výnos 1M vlastního v akciích.

    Tedy pokud nevěříme, že stojíme na prahu zhroucení cen pražských nemovitostí (nebo nemáme některých z X dalších důvodů), tak stejně zvolíme kombinaci využití levného kapitálu, splácení hypotéky a z vlastního cash pak investici do akcií.

    Reagovat
    • 23. 3. 2019 (11:06)
      Permalink

      Zdar,
      ano, máš pravdu. Hypotéku jsem z úvah ale vylučoval záměrně. Když se to vezme do důsledku, tak koupit byt na hypotéku a připravené peníze použít na investici je v podstatě půjčování si na investování. A investovat jsme chtěli vždycky za vlastní.

      Takže ano, vím, že je to mnohem výhodnější, a vím, že třeba business se financuje skoro vždycky dluhem, ale tady mi to nějak drhne. Ale třeba na to změníme pohled. A dík za komentář. 🙂

      Reagovat
  • 23. 3. 2019 (19:25)
    Permalink

    Ahoj, chtěl bych znát tvůj názor na tuto situaci.

    Mám hypotéku, za rok je refinancování a já mám dostatek cash (připraven na spořícím účtu) na to ji jednorázově splatit. Pro zjednodušení řekněme, že je to přesně 1 000 000,- Kč. Nebo refinancovat se splatností dalších 40 let a fixací úroku 15 let za 3%. A za ten milion nakoupit ETF (např. MSCI World reinvestující dividendy). A následně každý měsíc z toho ETF vybrat na bankovní účet tu splátku hypotéky. Tak, abych nesplácel hypotéku ze svých pracovních příjmů, ale financovalo „se to samo“.

    Z mého rychlého přehledu mi vychází, že většinou by se to velmi vyplatilo, ale kdybych nakoupil např. v srpnu 1929, tak bych „vykrvácel“. Což mě napadlo řešit rozložením investice toho milionu třeba do 3 let měsíčně, abych zprůměroval cenu. Co ale nevim, jak si pojistit, je kurzové riziko. Protože splátku v korunách budu mít fixní, ale když koruna posílí a já za dolar už nedostanu 23,- kč, ale jen třeba 16,- kč, bude to velký špatný.

    Vzhledem k článkům jsi evidentně lepší matematik, resp. spíše statistik, než já, tak budu opravdu vděčný za tvůj názor.

    Měj se a ať to roste.

    Reagovat
    • 24. 3. 2019 (15:45)
      Permalink

      Ahoj, nejdřív musím říct, že můžu vyjádřit jenom svůj soukromý názor. Není to investiční doporučení, protože nejsem poradce a nemám na to vzdělání ani zkušenosti 🙂

      Hypotéka i za 3% jsou levně půjčené peníze. Nedoplatit ji, cash použít na dlouhodobou investici a hypotéku splácet z platu ze zaměstnání je samozřejmě finančně zajímavé. Otázka je, jestli se člověk bude cítit konfortně (někdy je lepší mít klid od dluhů a od výkyvů trhu). Pokud mluvíme o dlouhodobé investici (>10 let, ideálně >20) toho milionu, tak mi to přijde v klidu a jako rozumná volba.

      Rozdíl je ale ta druhá část, kterou k tomu dodáváš. Ty pravidelné výběry. Investice do akcií je bezpečná přes dlouhý horizont, pokud peníze nevybíráš, ale naopak případné výnosy reinvestuješ. To předpokládá i model, který jsem rozebíral v předchozím článku. Co se stane, pokud budeš postupně (a hned od začátku) vybírat, by se muselo spočítat. Pocitově bych řekl, že se to stane mnohem labilnější a riziko se dost zvýší. Výběry nejen že přijdeš o složený úrok (po 40 letech by to bylo 13 milionů vs 3,5 milionu), ale taky snižuješ kompenzační efekt rostoucího trhu, nemluvě o daňové zátěži při držbě <3 roky. Určitou alternativou by byl koš dividendových akcií a jejich dividendu používat jako pasivní příjem na pokrytí části hypotéky a žádné akcie neprodávat, ale počítej s cca 3% ročně.

      Chystám rozebírat podobnou situaci v dalším článku (investovat balík peněz okamžitě, nebo rozkládat do pravidelných investic). Můžu tam tenhle tvůj opačný případ vložit taky a výsledky do článku zahrnout. Pokud chceš dostat na mail info o publikaci nových článků na webu, můžeš se přihlásit pomocí nového formuláře v pravém postranním pruhu. Takže zatím tak 🙂

      Reagovat
  • 4. 4. 2019 (14:16)
    Permalink

    Diky za fajn clanek, budu se tesit na dalsi. A drzim palce. 🙂

    Reagovat
  • 7. 4. 2019 (10:21)
    Permalink

    Graf akciového trhu připomíná finanční bublinu. A nyní jsme na vrcholu. Já bych do toho teda nešel. Držím se p2p a stříbra.

    Reagovat
    • 7. 4. 2019 (11:46)
      Permalink

      Souhlas, že jsme na konci ekonomického cyklu. Otázka je, zda krize bude tak dramatická jako 2. nejhorší recese v historii. Na to bych úplně nesázel. Ale i tak by měl být člověk opatrný, to je pravda. Časování trhu proberu v následujícím článku, ale zatím chceme postupovat pravidelnými investicemi v průběhu 2 let.

      Reagovat

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *